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南宁关于明确土地增值税清算有关政策问题的通知

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南宁市地方税务局关于明确土地增值税清算有关政策问题的通知

南地税发〔2014〕103号                 2014.11.20

各县(区)地方税务局,各直属机构,局内各单位:
经研究,现将土地增值税清算若干政策问题明确如下,请遵照执行。

一、关于总可售建筑面积的确定问题
开发产品总可售建筑面积按以下方法确定:

总可售建筑面积=总建筑面积-产权属于全体业主所有的建筑面积-无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积

二、关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金扣除问题
房地产开发企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的扣除按以下原则把握:
(一)凡与房地产开发直接相关或是房地产行业特有的,且缴纳环节在项目竣工验收前的政府性基金和行政事业性收费,收取后不再退还的,在清算时应计入房地产开发成本予以扣除。

(二)凡属房地产行业及其他行业普遍缴纳的政府性基金和行政事业性收费,在清算时应计入房地产开发费用并按规定比例扣除。

以上具体收费项目及扣除归类详见附件,表内未列明的其他政府性基金和行政事业性收费参照上述原则界定。

(三)判断某项行政事业性收费是否属代收费用应以县级(含)以上人民政府相关收费文件为依据,文件明确费用在售房时收取且由购房人实际负担的,认定为代收费用,否则,不能视为代收费用。代收费用相应的税务处理按《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条规定执行。

三、关于管道燃气安装费的扣除问题
2013年6月1日前,购房用户与房地产开发企业签订购房合同,且合同中明确由购房用户向房地产开发企业缴纳管道燃气相关费用的,按代收费用处理。2013年6月1日起的新建小区管道燃气工程安装费,计入房地产开发企业开发成本予以扣除。

四、关于土地拍卖佣金的扣除问题



取得出让土地而支付的土地拍卖佣金,计入取得土地使用权支付的金额;取得转让土地而支付的土地拍卖佣金,应计入房地产开发费用并按规定比例扣除。

五、关于农民工工资保证金的扣除问题
因房地产开发企业按规定缴存的农民工工资保证金在工程竣工验收后可向劳动保障部门申请退还,故其发生的支出不得计入扣除项目。

六、关于建筑安装工程劳动保险费的扣除问题
建筑安装工程劳动保险费由建安劳保费管理机构按统一标准向建设单位收缴,该项费用支出应计入房地产开发企业开发成本予以扣除。

七、关于购置未竣工房地产项目进行再开发销售的加计扣除问题
房地产开发企业整体购置未竣工房地产开发项目后,再投资建设后转让的,在清算土地增值税时,其整体购置未竣工房地产开发项目的价款作为开发成本扣除,但不得作为房地产开发费用及房地产开发企业加计20%扣除的基数。

八、关于清算时车库(位)、杂物房归属的房屋类型问题
经请示自治区地税局明确,土地增值税清算时车库(位)、杂物房等建筑物应归属的房屋类型问题按以下规定处理:
(一)房地产开发企业在2013年 5月1日之前销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物的,其土地增值税的征收仍按我市原政策规定执行;2013年5月1日(含)后销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物的,按《广西壮族自治区地方税务局关于遏制房价过快上涨优化房地产结构助推房地产市场平稳健康发展税收政策公告》(桂地税公告2013年第2号)第二条第(五)款规定执行。

(二)同一购房人同时购买普通住宅和非普通住宅的,其所购买车库(位)、杂物房或阁楼等建筑物可由房地产开发企业在预缴土地增值税时自行选择归属的房屋类型,一经确定,清算时不得更改。

(三)购房人未购买住宅,仅单独购买车库(位)、杂物房或阁楼等建筑物的,其所购车库(位)等建筑物清算时应归入商用房进行清算。

九、关于层高系数建筑面积分摊法的适用问题
采用层高系数建筑面积分摊法分摊成本费用时,对"取得土地使用权所支付的金额"项应按总可售建筑面积进行分摊,对"房地产开发成本"和"房地产开发费用"项方可按层高系数建筑面积进行分摊。

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 楼主| 发表于 2014-11-26 09:01 | 显示全部楼层
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广西壮族自治区地方税务局关于遏制房价过快上涨优化房地产结构 助推房地产市场平稳健康发展税收政策的公告[条款修改]

广西壮族自治区地方税务局公告2013年第2号              2013-04-03  

提示——依据广西壮族自治区地方税务局公告2014年第11号 广西壮族自治区地方税务局关于修订《广西壮族自治区地方税务局关于遏制房价过快上涨优化房地产结构助推房地产市场平稳健康发展税收政策公告》等税收规范性文件公告,删除本法规第三条第(一)项和第(二)项。

为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)精神,充分发挥差别化税收政策的调节作用,有效遏制房价过快上涨,优化房地产结构,助推房地产市场平稳健康发展,现将有关税收政策公告如下:
一、关于房地产开发企业的税收管理问题
(一)对房地产销售价低于2012年同期市场均价或当年销售价环比下降的房地产开发企业,主管地税机关可按照《自治区地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》(桂地税发[2010]18号)和《自治区地方税务局关于进一步加强房地产业税收征管工作的通知》(桂地税发[2010]65号)规定的不同房屋类型的最低预征率预征土地增值税。需要调整最低预征率的,应当报经自治区地方税务局批准。

(二)强化土地增值税的征收管理工作,严格按照有关规定进行清算审核和稽查。对房地产开发项目依法进行土地增值税清算时,其开发成本中的“前期工程费”、“建筑安装工程费”、“基础设施费”、“开发间接费用”等成本费用应按实际发生额据实扣除。有下列情形之一的,可按核定的项目金额标准扣除:



1.无法按清算要求提供开发成本核算资料的;
2.提供的开发成本资料不实的;
3.发现《鉴证报告》内容存在问题的;
4.虚报房地产开发成本的。
成本费用的扣除标准按照房地产开发项目类型的单位面积分别核定。具体扣除标准核定办法由设区市地方税务局参照当地建设工程造价管理部门公布或审定的建安造价定额资料,结合房屋类型、结构、地段等因素确定。各设区市地方税务局需对2012年自治区地方税务局批准的核定办法进行调整的,必须报经自治区地方税务局批准。

(三)符合清算条件的房地产开发企业应按规定进行清算,对在限定时间内不进行清算或者符合核定征收条件的房地产开发企业,可按不低于5%的核定征收率征收土地增值税。具体核定征收办法由设区市地方税务局根据房地产开发项目的类型(如普通住宅、非普通住宅、商铺等)、地段等情况确定。各设区市地方税务局需对2012年自治区地方税务局批准的各类型土地开发核定征收率进行调整的,必须报经自治区地方税务局批准。

(四)土地使用权直接转让应当清算土地增值税。属于法院拍卖土地使用权的,可按8%-12%核定征收土地增值税。

(五)房地产开发企业销售未完工开发产品的销售平均价格与本企业2012年度产品销售平均价格(含已完工和未完工产品)相比每降低一个百分点的,其计税毛利率可按照《自治区地方税务局 自治区国家税务局关于加强房地产开发经营业务企业所得税征收管理问题的通知》(桂地税发[2010]35号)的规定下调0.5%,但不得低于《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第八条规定的标准。

二、关于房地产开发项目中车库(位)的税收政策问题
(一)房地产开发企业销售车库(位),并与买受人签订车库(位)销售合同的,不论是否取得产权证明,均按销售不动产征税。

(二)房地产开发企业、物业公司与买受人签订车库(位)长期或无期限使用权转让合同,且合同价款相当于同一小区或同一地段的车库(位)销售价格的,应视同销售,按销售不动产征税。

(三)房地产开发企业、物业公司与使用人签订车库(位)租赁合同,按月(季、年)定期收取一定数额租金的,按租赁业务征税。
(四)房地产开发企业、物业公司销售杂物房、阁楼等建筑物的,按上述情形处理。

(五)对房地产开发企业、物业公司销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物征收土地增值税时,所适用的预征率、清算率和核定征收率等应与买受人房屋所属类型一致。
(六)买受车库(位),不能取得产权证明的,不征收契税。

三、关于购置生产经营性用房的税收减免问题
[删除此条] (一)对购买标准厂房从事西部大开发鼓励类项目和战略性新兴产业,纳税人按规定缴纳城镇土地使用税和房产税确有困难的,经地税机关批准,可酌情给予一定期限的减税或免税。

[删除此条](二)对购买写字楼用于发展现代服务业,纳税人按规定缴纳城镇土地使用税和房产税确有困难的,经地税机关批准,可酌情给予一定期限的减税或免税。

(三)对高校毕业生、下岗失业人员、返乡农民工、军队转业干部、退役士兵和随军家属购买商铺从事生产经营活动,纳税人按规定缴纳城镇土地使用税和房产税确有困难的,经地税机关批准,可酌情给予一定期限的减税或免税。

四、关于保障性住房建设的税收减免问题
(一)严格执行《财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(财税[2010]88号)、《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)和《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号)等文件的规定,对建设廉租住房、经济适用住房等保障性住房给予税收减免。

(二)对房地产开发企业开发的廉租住房、经济适用房,暂不预征土地增值税。
(三)房地产开发企业因有特殊困难,不能按期缴纳税款的,经自治区地方税务局批准,可以延期缴纳税款,但最长不得超过三个月。

五、关于危旧房(棚户区)改造的税收减免问题
(一)符合《财政部国家税务总局关于企业参与政府统一组织的棚户区改造支出企业所得税税前扣除政策有关问题的通知》(财税[2012]12号)要求,国有工矿企业、国有林区企业和国有垦区企业参与政府统一组织的棚户区改造,并满足一定条件的棚户区改造资金补助支出,准予在企业所得税前扣除。

(二)对城镇房屋被拆迁人按照国家有关城镇拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税。

(三)对危旧房改住房产权人按照设区的市以上人民政府规定以置换方式取得回迁住房,回迁住房面积与原有住房面积的置换比例在规定范围内的,免征契税。超出部分应按当地住房制度改革委员会办公室确定的销售价格征收契税。

六、关于存量房交易的税收管理问题
(一)地税机关应当加强与住房城乡建设部门的联系配合,认真贯彻执行《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号)精神,切实加强对出售自有住房的个人所得税征管。

(二)按照《广西壮族自治区人民政府办公厅关于做好推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(桂政办发[2012]214号)和《广西壮族自治区地方税务局存量房评估办法》(桂地税公告〔2012〕3号)的要求,继续推进应用房地产价格评估办法加强存量房交易税收征管工作。

七、关于加强税收征管和纳税服务问题
各级地税机关要不折不扣地贯彻落实中央和自治区关于房地产市场调控的各项政策措施,加强与有关部门的协调配合,切实做好房地产开发企业的税收征管工作,有效促进我区房地产市场持续平稳健康发展。加大税收政策法规的宣传力度,高度关注和正确引导社会舆情。不断加强和优化纳税服务,简化办税流程,提升办税效率,减轻纳税人负担,维护纳税人合法权益,积极营造良好的税收法治环境。

本公告自2013年5月1日起执行。

广西壮族关于《自治区地方税务局关于遏制房价过快上涨优化房地产结构 助推房地产市场平稳健康发展税收政策的公告》的政策解读

一、起草背景
2013年2月,国务院办公厅印发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号),要求各地认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署。为认真执行中央和自治区关于调控房地产市场的工作要求,及时调整关于房地产市场的税收管理措施和税收政策导向极为必要。结合我区房地产市场发展实际,我局制定本公告,以期充分发挥差别化税收政策的调节作用,遏制房价过快上涨,优化房地产机构,助推房地产市场平稳健康发展。本公告对房地产开发项目中关于土地增值税清算、车库(位)税收管理等问题予以明确,统一全区税收执法口径,积极营造公平良好的税收法治环境。



二、本公告主要内容
(一)明确房地产开发企业的税收管理问题
1.明确强化土地增值税的征收管理工作,严格按照有关规定进行清算审核和稽查。符合清算条件的房地产开发企业应按规定一律进行清算。在限定时间内不进行清算或者符合核定征收条件的房地产开发企业,才可以按不低于5%的核定征收率征收土地增值税。除法院拍卖土地使用权的情形外,土地使用权直接转让均应当清算土地增值税。

2.明确房地产开发成本中的“前期工程费”、“建筑安装工程费”、“基础设施费”、“开发间接费用”等成本费用核定扣除的条件和标准。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(二)款规定,上述四项开发成本的具体核定方法由省级税务机关确定。因此具体扣除标准核定办法由设区的市地方税务局参照当地建设工程造价管理部门公布或审定的建安造价定额资料,结合房屋类型、结构、地段等因素确定。各设区市地方税务局需要对2012年度自治区地税局批准的核定办法进行调整的,必须报经自治区地方税务局批准。

3.明确房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率与该企业上一年度销售产品平均价格挂钩。计税毛利率高低直接影响到企业的运营资本,对房地产销售价格与2012年相比下降的,相应降低房地产开发企业未完工开发产品的计税毛利率,促使企业根据税收政策调整自身的定价策略,引导房价合理回归。

(二)明确车库(位)的税收政策问题
1.明确按照销售不动产征税的情形。一是就销售车库(位)并与买受人签订销售合同,不论是否取得产权证明,均按销售不动产征税。二是就车库(位)与使用人签订车库(位)长期或无期限使用权转让合同,且合同价款相当于同一小区或同一地段的车库(位)销售价格的,视同销售不动产征税。

2.明确按照租赁行为征税的情形。对就车库(位)与使用人签订租赁合同,按月(季、年)定期收取一定数额租金,按租赁业务征税。

3.明确杂物房、阁楼等建筑与车库(位)适用相同的税收政策。且计税依据的适用应当与买受人房屋所属类型保持一致。
4.明确买受车库(位)不能取得产权证明的,对买受人不征收契税。

(三)明确保障性住房、危旧房(棚户区)改造的税收减免问题
1.为改善房地产市场结构,增加廉租住房、经济适用住房等保障性住房的供给,中央先后出台一系列推进保障性住房建设的政策措施。因此,本公告着重强调对相关税收政策的贯彻落实。明确对房地产开发企业开发的廉租住房、经济适用房,暂不预征土地增值税且房地产开发企业纳税确有困难的,经批准后可延期缴纳税款。

2.结合我区当前推进危旧房(棚户区)改造的工作实际,根据现行税收政策,从危旧房改住房产权人和参与改造企业两方面给予税收减免支持。

(四)明确购置生产经营性用房的税收减免问题
对特定人群和特定行业购置生产经营性用房给予城镇土地使用税和房产税减免支持,体现了税收对不同产业、不同主体的导向和调节作用。以下两种情形可享受城镇土地使用税和房产税困难性减免:一是对购买标准厂房从事西部大开发鼓励类项目和战略性新兴产业、购买写字楼用于发展现代服务业的;二是对高校毕业生、下岗失业人员、返乡农民工、军队购置商铺用于经营的。

(五)明确加强存量房的税收管理问题
1.明确地税机关应当加强与住房城乡建设部门的联系配合,认真贯彻执行《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号)精神,切实加强对出售自有住房个人所得税征管。

2.《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求“税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作”。因此,本公告对加强存量房评估工作作出进一步要求。

(六)明确公告自2013年5月1日起执行。


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